Beschlussempfehlung:
Der Kreistag
beschließt:
1. Es werden die folgenden sechs
Vergleichsräume gebildet:
-
Meerbusch,
-
Neuss,
-
Kaarst,
-
Dormagen,
-
Grevenbroich/Rommerskirchen,
-
Korschenbroich/Jüchen
2.
Für
die Vergleichsräume werden die Mietobergrenzen der Nettokaltmiete wie folgt
festgelegt:
3. Die Nichtprüfungsgrenze der kalten
Betriebskosten wird wie folgt festgelegt:
dt. Mieterbund (Werte in
Euro) |
je m2 |
50 m2 |
65 m2 |
80 m2 |
95 m2 |
110 m2 |
kalte
Betriebskosten NRW |
2,14 |
107,0 |
139,1 |
171,2 |
203,3 |
235,4 |
4.
Bruttokaltmieten:
Tabelle
5.
Als
warme Betriebskosten werden die einschlägigen Werte des Heizkostenspiegels für
Deutschland - in der aktuellen Fassung - angewandt. Der BSG-Rechtsprechung
entsprechend werden die Brennstoffarten, die Gesamtgebäudefläche und der Wert
unter „zu hoch“ als Nichtprüfungsgrenze angesetzt.
Beispielhaft
ist die Berechnung für ein Gebäude mit einer Wohnfläche von 100 – 250 m2
und Erdgas als Heizsystem dargestellt:
ab 16,41 € pro Jahr je m2 = 1,37 € pro Monat je m2
Heizkostenspiegel für Deutschland |
je m2 |
50 m2 |
65 m2 |
80 m2 |
95 m2 |
110 m2 |
Erdgas (Werte in Euro) |
1,37 |
68,5 |
89,1 |
109,6 |
130,2 |
150,7 |
6. Die Prüfung der Angemessenheit der
Unterkunftskosten insgesamt erfolgt auf Basis der unter Ziffer 2 dargestellten
Bruttokaltmiete bezogen auf die Komponenten Nettokaltmiete zzgl. kalte
Betriebskosten.
7. Es wird ein Klimabonus in der unter
Ziffer 2 der Vorlage dargestellten Form gewählt.
8. Die Regelungen treten zum 1. Februar
2022 in Kraft.
Sachverhalt:
In der Ausschusssitzung für Soziales und
Wohnen am 15.09.2021 wurde das bei dem Unternehmen empirica in Auftrag gegebene
schlüssige Konzept von einem Mitarbeiter von empirica vorgestellt. Im
Unterschied zu den bisherigen schlüssigen Konzepten basiert das Konzept von
empirica bezüglich der Nettokaltmieten ausschließlich auf der Ermittlung und
Auswertung von Angebotsmieten. Diese Vorgehensweise wurde zwischenzeitlich
durch das Bundessozialgericht bestätigt und ein auf Angebotsmieten basierendes
Konzept als schlüssig anerkannt.
1.
Orientierung der
Nettokaltmiet-Angemessenheitsgrenzen auf das untere Drittel aller ermittelten
Mietwerte
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung
erstreckt sich die Verpflichtung zur Daseinsvorsorge bezogen auf die Kosten der
Unterkunft auf die Deckung der Kosten für eine einfache Unterkunft. Durch die Auswertung der Mietwerte ermittelt
empirica aber zunächst die durchschnittlichen Mietwerte aller am Markt verfügbaren
Wohnungen der jeweiligen Wohnraumklasse während der Auswertungsphase, also auch
solcher Wohnungen, die qualitativ hochwertiger als eine einfache Unterkunft
sind. Der Rhein-Kreis Neuss hält die Festlegung der Angemessenheitsgrenze auf
die unteren 33 % der jeweiligen Mietwerte als angemessen und insbesondere als
ausreichend. Zum einen entspricht die Festlegung des unteren Drittels als
Angemessenheitsgrenze der Empfehlung von empirica. Zum anderen konnte anhand
von Stichproben verifiziert werden, dass ausreichend angemessene Wohnungen
unter Einhaltung dieser Angemessenheitsgrenze anmietbar sind, die auch dem
vorgegebenen Standard entsprechen. Zudem wurde die Festlegung der
Angemessenheitsgrenze auf das untere Drittel bisher in dem BSG-Urteil vom 17.9.2020
(B 4 AS 22/20 R, RdNr 37) zu einem Schlüssigen Konzept von empirica nicht
beanstandet. Im Übrigen orientiert sich auch der Gesetzgeber in diversen
Regelungen an dem unteren Drittel, wie z. B. in § 75 Abs. 2 SGB XII.
2.
Mietobergrenzen / Angemessenheitsgrenzen
Die Bedarfe für Unterkunft unterteilen sich
in drei Komponenten: Nettokaltmiete, kalte Betriebskosten, warme Betriebskosten
(Heizkosten).
Im Sinne der BSG-Rechtsprechung müssen die
Nettokaltmiete zzgl. kalte Betriebskosten (Bruttokaltmiete) getrennt von den
warmen Betriebskosten auf ihre konkrete Angemessenheit geprüft werden. Die
Anwendung der Bruttokaltmiete stellt sicher, dass die Bedarfsgemeinschaften die
Lage und die Größe des Wohnraums in einem gewissen Rahmen selbst wählen können.
Es besteht die Wahlfreiheit zwischen einer kleineren Wohnung in besserer
Qualität/Lage und einer größeren Wohnung in einfacherer Qualität/Lage.
Gleichzeitig wird die Möglichkeit
eingeräumt, den unangemessenen Teil einer Bruttokaltmiete durch niedrige
Heizkosten zu kompensieren. Diese Vorgehensweise erlaubt eine intensive
Verfolgung umweltpolitischer Ziele. So kann bei auffallend niedrigen Heizkosten
ein Klimabonus in der Form gewährt werden, dass im Einzelfall auch
Bruttokaltmieten, die die Angemessenheitsgrenze überschreiten als angemessen
akzeptiert werden können und damit umweltfreundliche Immobilien gefördert
werden. Die Höhe des Klimabonus errechnet sich als Differenz zwischen der
Bruttokaltmiete einschließlich den möglichen Heizkosten und der tatsächlichen
Bruttokaltmiete einschließlich den tatsächlichen Heizkosten.
3.
Geänderte Vergleichsraumbildung
Im Rhein-Kreis Neuss werden sechs
Vergleichsräume gebildet. Aufgrund der räumlichen Nähe und der homogenen
Infrastruktur werden Korschenbroich/Jüchen und Grevenbroich/Rommerskirchen
jeweils zu einem Vergleichsraum zusammengefasst. Eine ausreichende Fallzahl an
Mietwohnungen in jedem Vergleichsraum wird sichergestellt. Das Mietgefälle in
jedem Vergleichsraum ist kleiner als 1 € je Quadratmeter.
4.
Haushaltspolitische Auswirkung der
ermittelten Angemessenheitswerte
Die Übernahme der vorgeschlagenen Mietobergrenzen hätte einen
prognostizierten Mehraufwand i. H. v. 1,2 Mio. € bei den Kosten der Unterkunft
und Heizung zur Folge. Durch den prognostizierten Aufwand würde die Bundesbeteiligung
um etwa 753.000 € steigen. Die Bundesbeteiligung in 2022 liegt bei derzeit 62,8
%.